Solana  从六大特征看LSC之发展

    要想看一个购物中心是否具备LSC特征，大体可以从六个方面考量：休闲、环境、规模、业态、消费、利润。在这里我们给出关于LSC的特征描述以及国外LSC的相关比较数字，以便读者快速对LSC形成概念。

    美国从1990年以来ShoppingMall与LSC两种商业模式的发展数量对比如图所示。（表略）

    可以看出LSC在美国诞生、兴起和发展的历程和趋势。一些专家预测LSC在美国的开发热潮将持续3-5年，之后才会与ShoppingMall形成一个均衡、相对稳定的商业地产格局。

    ● 休闲第一

    所谓休闲，广义包括餐饮、娱乐等服务功能。该服务功能是用来满足消费者在精神层面所追求的各种“生活方式”的，也是LSC的灵魂所在。说LSC是一种全新的商业地产模式，最创新的地方也就是将传统的消费模式向休闲的“生活方式”的倾斜和功能侧重。

    ● 环境优越

    与ShoppingMall和传统的商业步行街相比，LSC更加注重环境和建筑设计，突出合理的布局、特色的风格和环境的舒适、闲雅，与消费群体的生活品位、消费习惯相匹配。据统计，美国129家LSC 的开发成本中，用于环境、景观设计及施工方面的成本占到5-10%左右，甚至更高。

    ● 规模适中

    美国的LSC的规模平均在5-6万平方米。如今国内的Shoppingmall从规模上一般是美国LSC体量的两倍左右。比较而言，LSC从建筑形式和规模上更贴近于传统的商业步行街。

    ● 业态配置

    与ShoppingMall和商业步行街相比，LSC从业态上更接近于ShoppingMall，都是集百货店、大型超市、专业店、专卖店等有店铺零售业态与休闲、餐饮、娱乐服务为一体的集合体。但从业态、业种的比例分配上，一些明显的差异形成了LSC与ShoppingMall之间的本质区别，LSC将更注重消费者对“生活方式”的精神享受和追求，而ShoppingMall则更注重于消费者基本的实际性购物需求，两者附加值的差异也因此形成了消费阶层的显著区分。

    其中：

    1.主力店包括百货店、(大型)超市、专业店等零售业态。

    2.GAFO是指北美行业分类体系中对家具家装用品店、家电电子产品店、服装、服饰店、运动休闲音像用品店、综合性商店的总称。

    3.其他包括折扣店、便利店等零售业态。

    ● 高端消费

    精神层次的需求创造了LSC巨大的附加值。高档的环境、高档的产品和时尚理念，营造了聚集高消费群体的氛围，促进了高端消费。

    ● 经营利润

    经营利润高是吸引商户的关键。LSC的消费层面较宽，且由于总租用成本占经营收益的比重较低，且经营品项本身即为高消费、高利润率和高附加值的产品，致使LSC的商户的零售净利润率平均达30%以上。

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